空き家の相続登記がようやく終わり、いよいよ購入…となった矢先、思いもよらぬ連絡が司法書士さんから入りました。
「この物件、登記が閉鎖されていて、まだ所有権移転できません」
理由はなんと「換地」が始まってしまったから。つまり、区画整理の対象地となり、土地の確定が終わるまで登記ができないという状況に。
「換地」とは？甘く見ていたゆえのトラブル
「換地」とは、市町村が行う土地区画整理事業で、元の土地とは違う場所に代替地が割り当てられる仕組みです。 そのため、「正式な土地の場所」が確定するまで、登記ができません。
この期間、実に約11か月。購入もできなければ、リフォームも不可能な状態が続きました。 さらに、空き家に空き巣被害まで発生…。鍵も壊され、空き家リスクを身をもって体験しました。
換地を甘く見ていました。
立て替えた費用と、融資が使えなかった理由
- 相続登記費用（司法書士報酬）：約10万円（こちらで立て替え）
- 売買契約時の手付金：30万円
加えて発覚したのが、前面道路が「位置指定道路」だったこと。しかも、持ち分ゼロ。 これにより、物件は「担保評価がつかない」と判断され、金融機関からリフォームローンが通りませんでした。
【注意点】換地・位置指定道路は事前に必ず調査すべき
- 換地（区画整理）の有無：市役所の都市計画課で確認可能
- 前面道路が位置指定かどうか：不動産登記簿・公図・謄本で確認。持ち分の有無が重要
これらは空き家を購入する前に必ず確認すべき“見落としがちな落とし穴”です。
ようやく換地完了。いよいよリフォーム工事へ
11か月を経て換地が完了し、登記も完了。ようやく正式にこの物件を取得できました。 残置物の撤去も終わり、いよいよ明日からリフォーム工事がスタートします。
まずは浴室からリフォームを着工。様子は以下のYouTubeでご覧いただけます。
次回は浴室を解体したらシロアリ被害、土台と柱がボロボロ
次回の記事では、解体した浴室のぼろぼろの土台と柱を交換を紹介します。
空き家を活用したい方、相続で悩んでいる方は、ぜひ今後もシリーズをご覧ください。
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